記者：您剛剛提到了零售商被迫進入商業地產的開發，您怎么看待這一現象？對整個市場環境來說，有哪些影響？

　　郭增利：從我們對2011年整體的形勢判斷，發現一個有意思的現象，就是零售商開店的步伐會明顯減緩，這種現象在今年上半年會有明顯體現。

　　從整個行業發展背景來看，2012年開發商的招商形式可能會比較嚴峻。因為雙方是合作的關系，零售商在利益被擠壓、成本被提升的大環境下，會對購物中心商業地產的招商產生影響。在這種情況下，零售商會追求更加安全的開店策略。接下來就會出現一個我們不太愿意看到的情況，就是開工面積很大，開業面積并不一定大。

　　近日，在我們發布的2012年到2013年的報告中，第一次用了另外一種方法理解開業數量，就是按照開工面積的60%（假設數量）來計算。為什么要用這樣一種相對讓大家緊張的心態看待市場，就是因為零售商開店的數量在2012年正逐漸減緩。

　　記者：我們這幾年在北京也看到了很多購物中心收購并購的案例，請您講一下資本市場對購物中心的進入是什么樣的考量？

　　楊敬玉：現在如果說各類資本市場進入，不如說各種行業背景的企業都在進入購物中心產業，因為現在還沒有達到資本進入這個產業發力的程度。

　　資本進入一定有他自己的方式，而不是企業直接投資的方式。當資本進入時，其所有金融產品都已是經過設計的，沒有任何漏洞。也就是說并購的購物中心已經是規劃得非常好，并符合他未來經營產品的收益率。而且，購物中心的老板要給投資者許諾，保證這是一個完整的產業鏈。實際上，現在買賣購物中心還很不成熟。目前還沒有看到資本并購的典型案例，大多數并購只是不同行業背景的企業在進行產品買賣。

　　石盛發：購物中心的價值是一個完整產業鏈的體現。通過開發、投資、兼并收購、營運后，最后環節一定是資本運作，并不是購物中心開發了就完事了。我們在營運階段，只是提升營運價值，在下一環節，一定是通過資本運作提升資本價值?！?/font>