真正要想讓一個服裝專業市場走上良性發展的未來之路，投資商或者地產商的態度和能力將起到十分關鍵的作用。商業地產從來都不僅是一伙人借了一筆錢，拿到一塊地，然后在那里建造一個大的建筑物，并且用租戶把它全部填滿就可以了。一個服裝專業市場的的開發，取決于誰更懂得商業、誰更懂得市場想要什么，更要知道這個市場背后所依托的是什么。

　　當房地產項目在國內開始屢屢受挫的時候，商業地產項目卻正在如火如荼中攻城略地，成為地產圈最熱的轉型方向，近幾年，不斷有以服裝專業市場為核心項目的商業地產上馬開建、招商，但是服裝專業市場作為商業地產項目中比較特殊的一類，項目能否成功卻并不像很多人想象得那么簡單。

　　在操作商業地產項目時，很多開發商都把套現放在了首位，急于收回資金用來還銀行的貸款和各種工程款，所以這些開發商只是把項目一賣了之。然而從過程上看，住宅地產銷售后就進入了終端，而商業地產的銷售只是經營的開始，此后的招商、開業和經營管理才是工作的重頭。　　

    專業市場項目切不可“一賣了之”　　

　　在商業地產一片熱火朝天之時，有專業人士告誡開發商，要慎入商業地產領域：現在是千軍萬馬搞商業地產，但是商業地產和住宅地產不一樣，總體上還是供大于求，是一個競爭非常激烈的市場。而這個激烈競爭的背后，其實反映出來的還是資金的難題。在資金問題的壓力下，很多國內以服裝專業市場為代表的商業地產項目中頻頻出現“一賣了之”現象也就不奇怪了。

　　針對服裝專業市場中存在的“只賣不管、只生不養”的現象，鄭州錦榮商貿城、錦榮國際輕紡城、曲梁國際錦榮城總經理王建勛在接受《服裝時報》記者采訪的時提出了自己的看法：“從開發商角度講，項目建成并順利銷售實現回款是投資盈利的關鍵，如果當地的購買力較強，通過大量的包裝宣傳可實現項目銷售盈利。但以短期盈利為目的的商業地產項目往往后期在管理上投入會比較小，加上‘養商’的時間會比較長，在項目經營方面可能就會出現亂招商、亂經營的現象。從經營者的角度講，購買或者租賃是滿足經營場所的條件，經營者看重的是項目的整體規劃和經營定位是否和項目所處的地點周邊環境相符。如果判斷不準確、盲目跟風或者短期投機的比例較大，項目經營也必然會出現問題。”

　　而在廣州紅棉國際時裝城總經理卜曉強來看，以服裝專業市場為代表的的專業市場建設目前還正處于做蛋糕階段，許多新興的專業市場在建設過程中過于強調短期利益，使得專業市場涌現出了許多惡性競爭現象，投資商只是一味地以分蛋糕、搶蛋糕為目的，而不是在做蛋糕，這勢必造成專業市場項目的無序競爭。“服裝專業市場的經營者要先做好蛋糕，做大蛋糕，市場之間也應該以此為核心開展聯動合作，整體提高區域內專業市場品牌的影響力和競爭力。”卜曉強說。

　　同時卜曉強也呼吁相關部門制定一些綱領性文件來規范、引導并實現專業市場的升級轉型，著力規范整個專業市場的秩序，實現從無序到有序的跨越，提高行業的整體準入門檻，從而在根本上杜絕服裝專業市場項目中屢屢出現的“只賣不管、只生不養”的現象。　　　　

    規劃與調研是立項之本　　

　　事實上，現在向商業地產轉型的千軍萬馬，的確都面臨著如何“養商”等這些經營層面的難題和挑戰。現在的局面是商業地產項目多，而商業資源少，多數的商業地產項目都面臨著招商難的問題。某地產商介紹，現在招商難度越來越大，一些商戶在談判時不僅要求第一年租金全免，3年內租金優惠，還要送裝修才肯進駐。

　　中國房產信息集團研究中心的一份研究報告則稱，商業地產看起來很誘人，但在誘人的背后存在著定位難、占資金、周期長、人才短缺、運營困難等諸多挑戰。對于地產企業而言，商業地產仍需理性選擇，慎重進入。

　　“一般來講，在一個項目落地之前就要對這個項目做經營規劃，而經營定位的依據就需要建立在市場調研的基礎之上，市場調研是否全面、準確、科學往往決定著項目能否在投入使用后順利營業。” 王建勛說，“所以，市場調研是項目建立前期的關鍵。一些項目在建成以后還頻頻對經營規劃進行調整或者對業態進行調整，往往是因為調研不準確，或者是對市場變化及政策法規沒有深入研究造成的。以錦榮商貿城為例，錦榮商貿城自立項之初就確定了自己的經營定位，即打造中原地區專業服裝批發市場，大力扶持河南本地服裝加工業，準確的市場定位成就了今天錦榮商貿城的一片繁榮。”

　　而在一直都在關注廣州服裝專業市場發展變化的卜曉強看來，作為一個完善的、具有良好發展潛力的服裝專業市場應該具備以下幾點：在市場選址方面，需要選擇適合專業市場的發展的區域，所選地理位置需具備擁有一定的消費群體支撐和產業支撐；在經營項目方面，本區域的市場之間應注意差異化經營，要避免同質化競爭帶來的消極影響；在招商方面，市場場內經營商戶必須具有競爭優勢和品牌支撐力度，市場在招商方面要有一定的準入門檻，不能為了填滿市場盲目招商，以至于最后市場內商家魚龍混雜；在市場管理方面，優秀的管理服務團隊和經營理念是維系市場長期健康發展的有力保障。

　　“在中國，從來不缺大型的服裝專業市場，而服裝專業市場不僅僅為商戶提供批發場地,重要的是要幫助商戶提升盈利能力,幫助商家拓展紡織服裝專業市場供應鏈。但是作為一個服裝專業市場，更應該做到與時俱進，打造自己的核心軟實力。以紅棉為例，多年來紅棉一方面實現了資源整合的最大化，另一方面又將創新的運營規劃融入經營理念，從而助推了廣州流花商圈的升級改造，為行業樹立了現代化、國際化的專業市場標準，成為專業市場中的標桿。從市場運用的角度來說，這也是保證一個服裝專業市場在規劃、調研、建設、招商之后保持持續發展動力的另一個重要因素。”卜曉強說。

　　與卜曉強不謀而合，王建勛的一番話也道出了一個在服裝專業市場打拼多年的資深人士的切身感受：“對于商業地產項目而言，準確定位是經營的基礎，從業態定位到品類定位，從商戶群體定位到消費者客群定位，從大環境到小細節都要考慮。定位不準就會導致人氣不旺，面臨著經營難、招商難的問題。” 　　

    服裝專業市場需強大依托　　

　　服裝專業市場的成功運營除了要有優秀的管理團隊運作以外，要想長期發展就離不開當地的服裝產業基礎。

　　在王建勛看來，上世紀80年代末、90年代初，鄭州市依靠河南當地的紡織服裝產業優勢作為依托，逐步發展服裝批零市場，至今已形成火車站地區以錦榮商貿城為代表的10余家服裝批發市場密集的服裝商圈。服裝商圈繁榮需要規模化的集群式發展，自2002年錦榮商貿城投入運營到如今經過十年的發展，已成為中國中西部地區占地面積最大、河南著名、全國知名的專業服裝批發市場，并成為展示豫派服裝的重要窗口。產業的依托以及優越的地理優勢，成就了錦榮商貿城，同時也解決了中小服裝企業原料采購、生產加工、成品銷售、設計研發、品牌升級等一系列難題，還彌補了行業短板，完善了產業鏈，形成了錦榮特有的全產業鏈運營模式。

　　在精于服裝專業市場管理運作卜曉強來看，產業的依托只是一個服裝專業市場的一個方面，區域特色、相關主管機構的因勢利導也是其中不可或缺的可依托因素。

　　“比如在廣州、株洲、合肥，這些地方是借助了便利的交通優勢，同時，在具備良好專業市場運營的要素基礎上有政府的強大支撐，有相關主管部門的統一管理、統一組織、統一規劃、統一引導，這在無形中提高了服裝專業市場的準入門檻，讓市場得以有序、健康地發展。”卜曉強說。

　　在很多從事服裝專業市場的人士看來，專業市場的形成和發展，關聯產業并不是其必要條件，市場首先是商品交易和貨物流通的場所，交通和物流發達程度才是決定其能否做大做強的關鍵，以廣州、杭州、鄭州為代表的服裝專業市場是在火車站周邊發展起來的，株洲也不例外，但株洲還有一條關鍵因素就是市場群有一個統一的管理方來管理，政府通過管委會來協調各市場之間的問題，營造了一個良好的經濟發展環境，避免了各自為政的現象和因此產生的盲目發展和資源浪費等問題的出現。

　　毋庸諱言，商業地產項目的供應量過大，競爭非常激烈，加上商業功能的重復、業態同質化嚴重，是現在很多市場紅火開業卻經營慘淡的重要原因。市場必須對定位做重新調整，留得住商戶，吸引來客戶。在調整市場過程中，錯位經營、資源互補也是商家最應注重的問題。但從商業地產項目的角度來講，商家應更多地關注其商業地產項目價值的發展。